澳门新葡京网址_澳门新葡京投注平台_澳门新葡京娱乐官网   2017-11-03   来源:

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前三季度白山市房地产市场主要新葡京线上平台解读

 年初以来,国家宏观调控政策稳中有变,房地产市场总体仍处于供给侧改革调整期,影响市场发展的不确定因素依然较多。白山市房地产市场基本延续上半年开发投资下降,房屋销售增长的态势,房屋成交量持续增长但增长幅度下降较快,待售面积重新回归高位,房企销售压力持续增加,整体经营形势并不乐观。

一、白山市房地产市场基本表现

(一)商品房开发投资及建设情况

1.房地产投资持续下降态势,住宅投资降幅较大。前三季度,全市房地产企业完成开发投资8.6亿元,同比下降15.3%。其中住宅完成投资6.1亿元,下降23.0%;商业营业用房投资1.4亿,与上年基本持平。

2.商品房施工面积增幅小幅扩大,新开工面积止跌回升。前三季度,全市商品房施工面积354.9万平方米,同比增长9.9%,比上半年增幅扩大6.1个百分点。其中新开工面积50.8万平方米,增长4.6%,环比1-8月份增长31.7%。新开工面积作为房地产先行指标止跌回升,表明企业开发新项目活跃度有所增加。

(二)商品房供需及销售情况

1.房源供给量充足致使待售面积回归高位,房企去库存压力犹存。前三季度,全市房屋竣工面积60.8万平方米,其中住宅竣工面积38万平方米;本年批准预售面积33.7万平方米,其中住宅27万平方米,全市商品房供应量比较充足。

2.商品房销售维持快速增长态势,增幅持续回调,销售均价基本稳定。前三季度,全市新建商品房销售面积40.9万平方米,同比增长34.3%,销售面积已经连续19个月快速增长,但增速逐步回调,分别比上半年、1-7月份、1-8月份下滑59.844.114.1个百分点。其中,住宅销售面积35.4万平方米,增长38.9%;商业营业用房销售面积4.3万平方米,增长119.4%。新建商品房销售均价2855元每平方米,与去年基本持平,比1-8月份均价下降28元;其中住宅销售均价2558元每平方米,与去年基本持平,比1-8月份均价下降25元。

3.新建商品房库存量回归高位运行,去库存压力依然。截至9月底,全市新建商品房待售面积达到96.4万平方米,比上年同期高出3.4万平方米,比年初下降2.7万平方米,比上半年高出6.2万平方米。其中,滞销面积(待售1-3年)58.6万平方米,积压面积(待售3年以上)15.7万平方米。按前三季度平均销售量计算,商品房库存去化周期为22个月。

(三)土地购置情况

土地购置面积连年减少,房企开发信心不足。前三季度,全市联网直报房地产企业土地购置面积为6.8万平方米,同比去年下降9.2%;土地购置均价523元每平方米,下降61.3%。全市待开发土地面积21.7万平方米,增长40.0%。房地产开发企业拿地意愿不强,开发信心不足。

(四)房企资金来源情况

房企实际到位资金好于往年,自筹资金仍占主位,国内贷款有所下降。前三季度,全市房地产企业实际到位资金小计13.1亿元,同比增长0.8%。其中自筹资金6.1亿元,增长25.3%,占实际到位资金46.6%;国家限贷政策使得国内贷款资金有所下降,下降33.3%

二、值得关注的几个问题

(一)商品房销售快速增长的持续性值得关注。2016年以来,全市新建商品房销售在政府“货币化安置”政策支撑下快速增长,部分开发商的优质房源逐步被消化,房地产销售市场似乎进入了一个“暖春”,但随着城镇周边的居民及城乡结合部的农民购房逐渐饱和,刚需购房意愿不强,商品房销售可能又会迎来一个低潮。

(二)待售面积回归高位值得关注。前三季度,全市房地产市场竣工面积增加,陆续仍会有房屋竣工,加之部分农民用原来住房置换了2-3套楼房,形成存量房,楼市供应量仍旧十分充足,新建商品房待售面积累增较快。如何引导市民合理改善居住条件,扩大刚需购房是当前各房企急待解决的难题。

(三)人口持续减少,刚需购房减少值得关注。近年来,白山市人口总数持续减少,人口外流加剧。2010年全市户籍人口是128.7万人,到2016年全市户籍人口为121.6万人;人口净减少7.1万人,其中青壮年、学生外流人口占主要成分,人口大量外流客观上减少了房地产需求。加之目前全市正处产业结构调整困境,“煤林铁”产业工人下岗增多收入减少,百姓在教育、医疗、食品等消费支出占比较大,在房地产支出方面捉襟见肘,房产消费信心明显不足。

(四)房地产企业市场信心不足值得关注。年初以来,受当前“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施的影响,导致开发商的存量房进一步累积,消化库存还需要一个过程,在存量房数量明显下降之前,开发商还没有足够的能力和信心去开发新楼盘。特别是部分开发企业开发地段比较偏,地理位置不好,去库存困难,资金短缺,房企经营深陷其中,对开发前景持有悲观情绪。

三、四季度白山市房地产形势预判

就四季度而言,从政策方面看,“四限”政策短期内不会放松,银行银根依然紧缩,企业融资成本及难度不断增加,特别对部分商品房供给长期大于需求、库存积压比较严重的企业,去库存仍是主基调。预计全年房地产开发投资仍保持小幅下降或持平,销售速度将会放缓,房价基本持平或略有上升,未来多渠道去库存的道路依旧漫长。


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